Immobilienbewertung – ein Verfahren für Sachverständige

Die Immobilienbewertung ist eine elementare Aufgabe der Eigentümerbetreuung. Ob Grundstück oder Eigentumswohnung, ob für Käufer oder Verkäufer — ohne den Wert einer Immobilie zu kennen, kann keine erfolgreiche Eigentumsvermittlung betrieben werden. Auch für Finanzierungen oder Beleihungen im Rahmen einer Hypothek ist eine Wertermittlung die wichtigste Grundlage.

Der Marktwert (auch: Verkehrswert) einer Immobilie wird bestimmt, indem zahlreiche Faktoren miteinander verrechnet werden. Sachverständige ermitteln im Rahmen einer Immobilienbewertung in der Regel einen Verkehrswert aus folgenden Informationen:

Faktoren und Kriterien für die Immobilienbewertung

  • Baujahr
  • Stockwerkslage und Aufzug
  • Balkon/Terasse/Garten(mit-)nutzung
  • Wohn- und Grundstücksfläche
  • Parkmöglichkeiten
  • Nebenräume und deren Nutzbarkeit
  • Innenausstattung (Einbauküche, Wintergarten, Kamin etc.)
  • Qualität der Bausubstanz:
    • Dämmung
    • Fenster und Türen
    • Wand- und Bodenbeläge
    • Sanitär,  Heizungs- und Elektroinstallationen
  • Grundriss und Raumaufteilung
  • Helligkeit und Aussicht
  • Lage, Kontakt zum Umfeld (Infrastruktur, Lärm- und Verkehrsbelastung)
  • Renovierungs- und Modernisierungsstand innen und außen

Beim Hauskauf spielen zusätzlich die folgenden zwei Faktoren eine Rolle:

  • Ausstattung der Außenanlage (Swimming Pool, Gartenhäuschen etc.)
  • Immobilientyp (Reihenendhaus, Reihenmittelhaus, freistehendes Haus, Doppelhaushälfte)


Unsere Erfahrung zeigt, dass viele Eigentümer, aber auch Kaufinteressierte, den Wert von Immobilien falsch einschätzen. Das führt zwangsläufig zu Verlustgeschäften und bösen Überraschungen — im schlimmsten Fall sind juristische Konflikte die Folge.

Methoden der Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten. Beim sogenannten Vergleichswertverfahren werden Objekte mit ähnlicher Ausstattung und Lage als Orientierung bei der Bewertung herangezogen. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, die in ähnlicher Form — vorwiegend auf dem Wohnungsmarkt — häufig vorhanden sind. Im Rahmen eines Ertragswertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt bewertet, um einen Wert zu ermitteln, der dem Nutzungsertrag der Immobilie nahekommt — das lohnt sich insbesondere bei Mehrparteienhäusern, Betreiber- und Gewerbeimmobilien. Ähnlich ist die Vorgehensweise beim Sachwertverfahren, wobei hier nicht die erzielbaren Einnahmen, sondern die Kosten für den Bau an sich im Vordergrund stehen: Dabei wird ein imaginärer Neubau kalkuliert, von dem der eventuelle Wertverlust durch Abnutzung abzuziehen ist. Dieses Verfahren wird vor allem für Objekte angewendet, die durch den Eigentümer selbst genutzt werden – allen voran sind dies Einfamilienhäuser.

Warum bewerten Eigentümer den Marktwert ihrer Immobilie falsch?

Oft befindet sich die Immobilie vor ihrer Veräußerung bereits viele Jahre im Besitz der Eigentümer. Laien kennen die Entwicklung des Immobilienmarktes nicht und können die damit verbundenen Preisanstiege oft nicht realistisch einschätzen. Auch fließen angefallene Renovierungs- und Restaurierungsarbeiten nicht 1:1 zugunsten der Immobilie in die Bewertung ein, sondern unterliegen verschiedenen Faktoren, die nur ein Sachverständiger präzise ermitteln kann. Hinzu kommt, dass insbesondere eigenhändig verwaltete Immobilien oft nicht auf dem neuesten Stand sind, was technische und materielle Bauausstattung betrifft. Nur ein professioneller Sachverständiger kennt alle Standards und weiß, welche Informationen für die Immobilienbewertung ausschlaggebend sind.

Warum bewerten Käufer den Marktwert von Immobilien falsch?

Interessenten an einer Kaufimmobilie wissen oft nicht, welche Informationen sie von den Eigentümern einholen müssen und wo sie diese einholen können — nur in den seltensten Fällen stellt ein privater Immobilienanbieter den Kontakt zu seinen Gewerken zur Verfügung. Und selbst wenn alle Auskünfte vorliegen, fällt die Bewertung schwer. Welche technischen Einrichtungen sind auf der Höhe der Zeit, welcher Wartungszustand ist angemessen, was bedeutet gute Qualität bei der Innenausstattung? Oft sind es unsichtbare Qualitäten wie die energetischen Eigenschaften, die den Immobilienpreis beeinflussen. Aber auch Lage und Infrastruktur werden häufig falsch bewertet — das Dresdner Stadtbild befindet sich in ständigem Wachstum und Bebauungsgebiete, die vor wenigen Jahren peripher waren, sind inzwischen gut angebunden und erfreuen sich wachsender Beliebtheit — und damit auch steigender Preise.

Benötigen Sie Hilfe bei der Immobilienbewertung oder möchten Sie ein Gutachten erstellen lassen? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!